2012年1~10月，從品牌房企拿地?cái)?shù)量來(lái)看，二線城市占比已達(dá)到63%。顯然，在三四線城市庫(kù)存日益飽和現(xiàn)狀下，如果開發(fā)規(guī)模失控，二線城市也將迎來(lái)一片混戰(zhàn)。
進(jìn)入12月后，一線城市的“搶房”與“地王”現(xiàn)象似乎已經(jīng)蔓延到二線城市。這似乎給予開發(fā)商重拾二線城市市場(chǎng)的信心。恒大集團(tuán)董事局主席許家印日前就表示，由于三四線城市營(yíng)運(yùn)環(huán)境困難，恒大不得不改變策略轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市，未來(lái)將逐步加大二線城市的買地及銷售比重。
三四線城市逐漸暴露的高庫(kù)存狀態(tài)讓部分房企逐漸逃離；一線城市樓市雖有回暖跡象，但并不是所有企業(yè)都有進(jìn)駐的能力與資本。于是，在各地集中推地的大背景下，二線城市似乎成為各路開發(fā)商的最佳選擇。
“重回二線城市，多半是目前房企規(guī)避三四線城市高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)的行為�！睂�(duì)于現(xiàn)階段部分房企“跟風(fēng)”進(jìn)入二線城市的行為，業(yè)內(nèi)專家對(duì)《中國(guó)建設(shè)報(bào)·中國(guó)住房》記者表示了擔(dān)憂，“部分二線城市能否承載如此大的開發(fā)規(guī)模與速度猶未可知，大量房企扎堆進(jìn)入二線城市，是否會(huì)將三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)也平移轉(zhuǎn)嫁？”
三四線城市重度飽和
實(shí)際上，重新著眼二線城市布局的房企絕非恒大一家，從10月份開始，萬(wàn)科、保利、中海等國(guó)內(nèi)品牌開發(fā)商紛紛在二線城市出手拿地。據(jù)中原集團(tuán)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2012年1至10月，品牌房企在二線城市拿地?cái)?shù)量占比達(dá)到63%。
房企“扎堆”二線城市，主要源于三四線城市高庫(kù)存現(xiàn)象帶來(lái)的壓力。自調(diào)控以來(lái)，不少企業(yè)為躲避“限購(gòu)”等政策，紛紛進(jìn)入三四線城市，而現(xiàn)今部分三四線城市樓市庫(kù)存的消化周期已達(dá)六年以上，面臨嚴(yán)重“消化不良”風(fēng)險(xiǎn)，重回一二線城市實(shí)屬無(wú)奈之舉。
以貴陽(yáng)為例，根據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì)顯示，在貴陽(yáng)共有13個(gè)體量超過(guò)100萬(wàn)平方米的超級(jí)大盤，其總建筑面積接近4500萬(wàn)平方米，規(guī)劃居住人口預(yù)計(jì)總計(jì)約達(dá)110萬(wàn)人。此外，貴陽(yáng)超過(guò)50萬(wàn)平方米以及超過(guò)20萬(wàn)平方米的在建樓盤，均不下30個(gè)，規(guī)劃居住人口接近100萬(wàn)人。而貴陽(yáng)市2010年第六次人口普查的數(shù)據(jù)顯示，全市常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口也不超過(guò)295萬(wàn)人，住宅供應(yīng)處于供大于求的尷尬局面。
“目前部分三四線城市，樓市供給已明顯過(guò)剩，而這些城市的購(gòu)房人群基數(shù)較小、購(gòu)買力有限，短期去庫(kù)存壓力較大。房企要適時(shí)調(diào)整市場(chǎng)布局�！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)《中國(guó)建設(shè)報(bào)·中國(guó)住房》記者如是說(shuō)。
不僅如此，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，大量三、四線城市在過(guò)去幾年土地供給極度膨脹，與去年以來(lái)的商品房實(shí)際消化速度形成巨大差距。
如桂林、宜昌、連云港三地，2011年商品房銷售面積占4年年均土地出讓量的比例分別為8.2%、12.7%和18.4%。再如唐山市前4年其平均土地出讓面積相當(dāng)于北京的93%；惠州2011年的土地成交量相當(dāng)于廣州的94%。
“從供應(yīng)方來(lái)看，這與地方政府推地有關(guān)。土地出讓金減少，導(dǎo)致地方政府推地的意愿強(qiáng)烈，但并未深入考慮到城市真實(shí)需求的問(wèn)題。”郭毅指出。
二線城市陷入混戰(zhàn)
10月~11月，哈爾濱樓市出現(xiàn)“井噴”，兩月商品房成交數(shù)據(jù)接連打破2011年以來(lái)的紀(jì)錄，其中11月份的成交量環(huán)比上漲57%。
從數(shù)據(jù)上不難看出，以哈爾濱為代表的二線城市樓市正在回暖。這似乎給了不少開發(fā)商信心，眾多業(yè)內(nèi)大型房企已著手對(duì)二線城市的經(jīng)營(yíng)。
但是，一位哈爾濱市“本土”開發(fā)商卻對(duì)記者道出了抱怨：“大型房企進(jìn)駐二線城市的姿態(tài)可謂瘋狂，銀泰、恒大、魯商等知名房企都已進(jìn)駐，他們不僅擁有眾多項(xiàng)目，且拿地超百萬(wàn)平方米的項(xiàng)目不在少數(shù)。”該開發(fā)商強(qiáng)調(diào)，哈爾濱的當(dāng)?shù)亻_發(fā)項(xiàng)目本就很多，長(zhǎng)期以往必將導(dǎo)致市場(chǎng)供過(guò)于求，也為二線城市房地產(chǎn)泡沫形成埋下隱患。
通過(guò)調(diào)查，記者也證實(shí)了開發(fā)商所言。今年7月綠地集團(tuán)一口氣拿下4宗地塊，其中3宗位于哈爾濱；永泰地產(chǎn)哈爾濱首個(gè)項(xiàng)目——哈爾濱永泰城，將投資近100億元建造120萬(wàn)平方米城市綜合體；另?yè)?jù)一位當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士透露，恒大地產(chǎn)除現(xiàn)有30萬(wàn)平方米項(xiàng)目外，仍對(duì)數(shù)十萬(wàn)平方米的未開拍項(xiàng)目抱有興趣。
對(duì)于房企大體量的拿地行為，該開發(fā)商提出質(zhì)疑：“哈爾濱住宅政策并沒有太多優(yōu)惠，只是政府對(duì)大型物流城有所傾斜。房企正面突擊困難的情況下，很多開發(fā)商轉(zhuǎn)入名目繁多的新地產(chǎn)領(lǐng)域。實(shí)際上，很多房企都在打擦邊球，從而低價(jià)拿到土地，有圈地的嫌疑。這將進(jìn)一步導(dǎo)致住宅數(shù)量激增，造成高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)�！�
面對(duì)如此巨大的開發(fā)規(guī)模與庫(kù)存量，需求方如何消化已成難題。據(jù)記者了解，哈爾濱主要以本地購(gòu)房群體為主，改善型和投資型人群相對(duì)較少；而據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局哈爾濱調(diào)查隊(duì)近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1~9月，哈爾濱城市居民家庭人均總收入為18118.8元，人均月收入僅2013.2元，購(gòu)買能力有限。
照此推算，現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)速度與消費(fèi)者購(gòu)買能力非但不能使哈爾濱成交量持續(xù)增長(zhǎng)，反而會(huì)增大其高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，部分房企已受到一定沖擊，一些本土開發(fā)企業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到別的項(xiàng)目領(lǐng)域，且拿地的數(shù)量和熱情均有所降低。
對(duì)此，專家也給出了建議。聯(lián)達(dá)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)楊少峰指出，為維持企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)，開發(fā)商要維持現(xiàn)金流穩(wěn)健。尤其是中小房企，需堅(jiān)持現(xiàn)金為王，盡量甩賣項(xiàng)目，或者低價(jià)轉(zhuǎn)讓地塊，可留一小部分較好地塊，等待價(jià)值回升或后期利用。
而當(dāng)記者就此狀況問(wèn)及上文所述開發(fā)商如何應(yīng)對(duì)時(shí)，他坦言，將計(jì)劃與大房企加強(qiáng)合作、共同開發(fā)�！伴_發(fā)企業(yè)不應(yīng)謀求全部環(huán)節(jié)都自己完成，未來(lái)可以走專業(yè)化發(fā)展道路，關(guān)注鏈條的某一個(gè)環(huán)節(jié)，如果‘拼’不過(guò)，也沒必要一條道走到黑�！�
